¿Qué hacer si el Inquilino no paga el alquiler? Pasos Legales y Estrategia
El día 5 del mes llega y la transferencia no aparece. Pasan los días y el inquilino no responde. El impago del alquiler es, sin duda, el mayor temor de cualquier propietario que pone su vivienda en el mercado. La incertidumbre y la sensación de indefensión pueden ser abrumadoras, pero es fundamental mantener la cabeza fría y actuar conforme a la ley para no empeorar la situación.
Aquí tienes una hoja de ruta legal sobre cómo proceder ante un impago, desde el primer retraso hasta la recuperación de la vivienda.
Paso 1: La Vía Amistosa (Días 1-10)
Antes de entrar en pánico, recuerda que a veces los impagos se deben a errores bancarios, olvidos o problemas puntuales de liquidez.
- Contacta al inquilino: Una llamada o un mensaje de WhatsApp educado preguntando si ha habido algún problema con la transferencia.
- Escucha: Si es un problema puntual, podéis acordar una fecha de pago. Si el inquilino da largas o no contesta, pasa al siguiente paso.
Importante: Nunca cortes los suministros (luz, agua) ni cambies la cerradura por tu cuenta. Eso constituye un delito de coacciones o allanamiento, y podrías acabar tú detenido mientras el inquilino impagador sigue en la casa.
Paso 2: La Reclamación Extrajudicial (Burofax)
Si la vía amistosa falla, debes dejar constancia legal de la deuda. Esto es crucial por dos razones:
- Interrumpe la prescripción de la deuda.
- Si envías un burofax reclamando la deuda y el inquilino no paga en 30 días, si luego le demandas, no podrá “enervar” la acción (es decir, no podrá pagar en el último momento para evitar el desahucio; el juez lo echará igual).
Envía un Burofax con acuse de recibo y certificación de texto. En él debe constar:
- El importe adeudado desglosado.
- Un plazo para el pago (ej. 48 horas).
- La advertencia de que si no paga, iniciarás acciones legales.
Paso 3: La Demanda de Desahucio y Reclamación de Cantidad
Si tras el burofax no hay pago ni entrega de llaves, no queda otra opción que la vía judicial. Necesitarás abogado y procurador.
La demanda suele tener dos peticiones conjuntas:
- Desahucio por falta de pago: Para recuperar la posesión de la vivienda.
- Reclamación de cantidad: Para que se condene al inquilino a pagar todo lo que debe (rentas + gastos + intereses + costas procesales).
¿Cuánto tarda? Los plazos varían mucho según el juzgado, pero la media en España puede oscilar entre 4 y 12 meses. La nueva Ley de Vivienda ha introducido algunos trámites adicionales para grandes tenedores que pueden alargar el proceso, pero para pequeños propietarios el procedimiento sigue siendo relativamente directo.
Cómo Prevenir el Impago
Como dice el dicho, “más vale prevenir que curar”. Un buen contrato de alquiler es tu mejor póliza de seguro.
- Filtra al inquilino: Pide nóminas, contrato de trabajo o vida laboral para asegurar solvencia.
- Seguro de Impago: Contratar un seguro que cubra 12 meses de renta e impagos es la opción más segura hoy en día. Las aseguradoras filtran al inquilino por ti.
- Cláusulas Anti-Morosidad: Incluye en tu contrato cláusulas claras sobre la fecha de pago, los intereses de demora y la prohibición de compensar la fianza con rentas impagadas.
- Ficheros de Morosos: Advierte en el contrato que, en caso de impago, los datos podrán ser incluidos en ficheros de morosidad inmobiliaria.
Generar un contrato sólido y profesional disuade a muchos estafadores profesionales que buscan “contratos de papel mojado”.
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Este artículo ha sido redactado por el equipo legal de Firmalo, la plataforma de automatización legal de MicroPulse. Nuestro objetivo es democratizar el acceso a contratos seguros mediante tecnología e inteligencia artificial.